Paradoxul pieței imobiliare locale

Cine cumpără apartamente și case în Cluj? O piață locală în care nu doar vânzătorii (dezvoltatorii) s-au înmulțit, ci și cumpărătorii: dacă acum 20 sau 30 de ani clienții agențiilor imobiliare erau în principal medicii și funcționarii de stat cu salarii mari, acum sunt foarte mulți bani în piață (stă pe mult cash, sau cel puțin asta se spune), așa că s-a mai diversificat și profilul „proprietarului”.

Ce mai ține „în sus” piața imobiliară?

Printre clienți apar și actorii din justiție: politicieni șpăgari, judecători, proxeneți, video-chatiste, plasatori de forță de muncă din țări exotice, etc. Oameni care ar trebui să aibă de-a face mai degrabă cu celulele decât cu apartamentele noi – dar poate că de-aia se fac tot mai mici, încăperile, nu doar pentru că au crescut prețurile pe metrul pătrat de beton construit.

Acesta sunt paradoxurile pieței: că nu cumpără cine are stringentă nevoie (tinerii căsătoriți și studenții / absolvenții cu bani, printre puținii naivi din piață), ci doar cine-și permite; așa se explică faptul că, deși populația e în scădere (deci și cererea de apartamente ar trebui să mai slăbească) și încă se mai construiește în draci (deci oferta crește), prețurile sunt tot sus. Asta cel puțin în Capitală și orașele regionale (cu locuri de muncă destule): Cluj, Iași, Timișoara.

Creșteri majore au înregistrat sau vor înregistra acum, pe final, și orașele de rang  economic II gen Brașov (în topul creșterilor pe 2021), Sibiu (va fi probabil în top 2022, datorită comandamentului NATO care se deschide aici), Oradea, (unde se construiește în draci, avantaj infrastructura). Și cam atât, în restul țării se păstrează ideea că nu scad prețurile, deși nu prea are cine să cumpere.

Dependența economiilor de banii tipăriți este pe cale să se tripleze în contextul crizei economice produse de pandemie. O mare parte din acești bani aruncați „din elicopter” se regăsesc în active financiare (vezi Bitcoin, Ethereum) și imobiliare supraevaluate. Odată ce stimulentele vor fi diminuate, bulele se vor sparge. Bitcoin deja scade, oare de ce?

Când se va sparge bula?

Cine cumpără imobile acum nu este afectat de pandemie, iar cine vinde, probabil că nu e forțat să o facă. Este o piață de lux, nu una reală, în care nu vor scădea încă prețurile. Și totuși, când se va întâmpla asta, când se va sparge bula? Pentru că e clar că ne aflăm în plină bulă imobiliară, iar mediul rural și urbanul mic, cele care au alimentat bulele din 2008 și 2021 sunt aproape pustii azi.

Estimez că se va întâmpla la un an, maxim doi de la sfârșitul pandemiei. Dacă Omicronul va fi ultimul val și totul se termină în iarna lui 2022, efectul banilor injectați în „susținerea economiei”, al căror efect va mai persista o perioadă, și impozitele penibil de mici pe proprietate din Romania vor ține prețurile sus până în 2023, poate chiar până prin 2024.

Primele scăderi vor lovi întâi orașele fără speranță gen Onești, Mizil, Târnăveni sau Drobeta Turnu Severin, care se vor depopula. Vor urma suburbii și zone rău famate din orașele bune, așa numitele ghetouri – zone unde, în mod. clar proprietățile se vor deprecia. Pe litoral și la munte, în așa-numitele „case de vacanță”, va apărea și la noi fenomenul Okupa, prezent în Spania și Italia.

Cum încep căderile?

Violent. Oameni sărăciți și sălbăticiți de criză, grupuri de migranți sau alte categorii de persoane aflate la periferia societății, vor fila și ocupa locuințele libere sau ale celor care dau mai rar pe acolo. Scăderi vom vedea și la blocurile vechi, prost întreținute, la care  apar probleme grave (canalizare, structura)-și pe care nu le va mai repara nimeni, că nu prea mai merită.

Am prognozat deja că, dacă bula imobiliară a început în 2021, punctul său de maxim va fi 2023, cel târziu 2024, când vor începe scăderile. Prețurile se duc apoi evident la vale în 2025, când ultimele rezerve ale dezvoltatorilor se vor epuiza, așa că, dacă aveți nevoie de locuință, ar trebui ca pe atunci să aveți banii de avans, deși nu știu cine va mai da credite. Probabil cu garanții de la stat, ca o reacție întârziată și disproprorționată, ca de obicei.

Dar acestea sunt aspecte pe care nu le va evidenția nimeni – poate doar adepții teoriilor conspirației să le observe și să le exagereze. Veți auzi doar de bine. Asta pentru că după căderea din 2020, cauzată de pandemie, piața și-a mai revenit în 2021. Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că numărul clădirilor și terenurilor vândute în România a crescut cu 13,6% în 2021 față de 2020. Bine, nu face nimeni comparații cu 2019, ultimul an bun.

Acordul fin între politică și economie

Într-un an electoral cum este 2020, dominat de SARS-Cov-2, acordul fin între reluarea activităților economice și limitarea răspândirii virusului va decide câştigătorii competiţiei. Politicienii conservatori (mă refer la cei din vechile partide) se folosesc de criza sanitară în speranța că ea le va aduce pe tavă voturile localelor din septembrie.

Așa se explică, parţial, horele de bucurie de după ieşirea din carantină, chermezele din birourile oficiale, ca și (semi)încurajarea nepurtării măștii de protecție. Cât despre economia RO, aici mijloacele de producție nu produc mare lucru prin ele însele, robotizarea și digitalizarea fiind încă vise ale antreprenorilor cu prea mult timp liber.

Între timp, Guvernul a prelungit starea de alertă, dar fără măsuri de carantinare și izolare, așteaptând ca Senatul să adopte proiectul de lege privind carantina. O altă știre importantă pentru economie este clarificarea condițiilor programului Prima Casă (lansat în 2009), redenumit O familie, o casă în primăvara acestui an, şi care devine acum Noua Casă (sic!).

Plafonul pentru creditele destinate achiziției de locuințe noi s-a dublat (de la 50 la 100.000 euro), cu o valoare maximă a garanției de 80%. Avansul minim de 5% din preţul de achiziţie al locuinţei se menține, dar se scot restricţiile legate de venitul solicitanţilor. Plafonul era cât pe ce să fie aproape triplat, cu riscul reapariției bulei imobiliare tragicomice care, când s-ar fi spart precum cea din 2009, ar fi agravat și mai mult situația, inclusiv stabilitatea socioeconomică.

Aşa că, până una alta, antreprenorii români nu aşteaptă de la Guvern decât să nu-i încurce şi mai tare, şi să nu provoace al doilea lock-down al economiei naţionale. Pentru că întregul lanț trofic al firmelor măricele, ca şi al marilor proprietari imobiliari, başca al agențiilor guvernamentale, depinde de revenirea companiilor măcar la veniturile realizate în 2019.

Altfel, simplii angajați ai acestor companii nu-și vor mai putea plăti chiriile, iar prorietarii imobiliari nu-și vor mai putea achita ipotecile, chestie pentru care băncile vor suferi amarnic, iar administrațiile locale vor rămâne cu tot mai puține impozite colectate. ”Straturile cele mai de jos al lanțului trofic financiar mor deja, iar fiecare entitate care depinde de ele este condamnată: dacă micile afaceri mor, atunci vor distruge și firmele de distribuție, și băncile, și pe proprietari.

Iar dacă și aceștia dispar, atunci vor fi amenințați  marii prădători: Big Tech, sănătatea, turismul, veniturile locale, educația”, scrie jurnalistul american Charles Hugh Smith pe blogul său.