Cine sunt, la mijlocul stării de alertă, perdanţii crizei

După 2 luni de lockdown, numită la noi stare de urgenţă (sanitară), urmează alte două în stare de alertă (economică?). Să vedem cine sunt după trei luni, la mijlocul stării de alertă, câştigătorii şi perdanţii crizei economice induse de aceste blocaje. În continuare, autorităţile aşteaptă idei şi măsuri venite din zona UE, dar acest împrumut de soluții se va solda cu un eșec previzibil.

Recesiunea va fi una mai adâncă decât cea estimată, chit că nu va fi la fel precum criza precedentă. Dacă perspectiva celor mai multe domenii de activitate e ori albă, ori neagră, imobiliarele reprezintă un teritoriu gri. Se știe deja că inteligența artificială, aplicațiile pentru teleconferințe, comerţul electronic, curieratul sau telemedicina se vor dezvolta – tendința începuse de multă vreme, însă acum se va accelera.

Dintre perdanți, să notăm doar că retailul de haine, restaurantele, turismul în ansamblu (hoteluri, agenții de turism, operatori aerieni) vor avea nevoie de ani buni ca să se întoarcă (dacă o vor mai face vreodată) la momentul de ruptură, adică începutul lui martie 2020. Inclusiv transporturile rutiere sunt afectate, un indicator serios vizavi de ce se întâmplă în comerţ, în general.

În zona afacerilor imobiliare, probleme ar putea întâmpina dezvoltatorii subcapita­li­zați, din cauza re­ținerii clienților de a mai face tran­zacții, chiar dacă dispun de lichidități. Cât despre prețul apar­tamentelor noi din zonele limi­trofe ale marilor orașe, pe unde mai există te­renuri pe care se poate construi, ca și al apartamen­telor vechi din cartiere în­de­­părtate de centrele orașelor regionale, putem estima că acestea (până acum, debușee ale recesiunii) vor scădea.

Cât de mult, vom afla în lunile ur­mă­toare. Scăderea veniturilor unei pături tot mai largi a po­pulației angajate va fi un factor de blocaj. Pe de altă parte, schimbarea modului de viață pentru o bună parte din popu­lația activă care se vede nevoită să transforme o parte din casă în birou este posibil să ducă la o ușoară dinamizare. Dar aceasta nu se va concretiza nici măcar într-o creștere de moment a tranzacțiilor, pentru că acestea sunt complicate, presupunând și existența unei cereri pentru locuințe mici.

Există o criză de pe piața de birouri, chiar dacă pericolul devalorizării drastice pare să fi trecut pe moment, însă efectele sale se vor resimți până în 2021, spun 70% din subiecții unui studiu realizat de o firmă de consultanță imo­biliară. De notat că, în imposibilitatea de a face prognoze, con­sultanții fac studii pe baza unor chestionare trimise clienților. Aceşti jucători nu riscă prognoze despre cum ar putea evolua prețurile în perioada următoare, din motive lesne de înțeles: în primul rând, nu vor să creeze așteptări de scădere în rândul clienților, ceea ce ar însemna să-și taie singuri craca de sub picioare.

Pe de altă parte, efectele cri­zei asupra veniturilor populației încă sunt incerte. Evident, o rată a șomajului de două cifre va afecta disponibilitățile financiare ale celor care intenționau să ia un credit pentru a-și cumpăra o locuință. Extinzând discuția către segmentele de birouri, retail și industrial, nuanțele nu sunt mai puține. Consultanții de la Colliers International atrăgeau atenția în prima jumătate a lui aprilie că o depreciere cu 10% a leului în raport cu euro ar duce la o creștere a nivelului chiriei pentru un birou de 1.000 de metri pătrați cu 25.000 de euro pe an (echivalent pentru cursul actual).

Într-un asemenea scenariu extrem, mulți proprietari s-ar fi văzut în imposibilitatea de a-și mai fi susținut construcțiile și ar fi renunțat la spațiile de birouri sau s-ar fi restrâns. Din fericire, leul a fost o excepție în zona non-euro din Europa Centrală și de Est, în sensul că, până la mo­­mentul publicării raportului Colliers, moneda na­țională se devalorizase cu puțin peste 1% în raport cu euro. Spre comparație, coroana cehească, zlotul polo­nez și forintul au suferit devalorizări cuprinse între 7 și 10%. Ceea ce s-a întâmplat deja e că proprietarii de spații de birouri au fost, în multe cazuri, flexibili cu chiriașii, oferindu-le reduceri de ordinul zecilor de procente pentru perioada restricțiilor de circulație.

Totodată, în București, tranzacțiile de închiriere din primul trimestru s-au făcut pe o suprafață mai mică cu 50% decât în perioada similară a anului trecut, potrivit unui raport al companiei de consultanță CBRE România. Asta, în condițiile în care rata de neocupare se apropia deja de 10% în București. Modul de lucru s-a schimbat, iar iar această tendință va continua și după terminarea crizei sanitare. An­ga­jații vor lucra parțial de acasă, parțial de la birou. Nevoia de distanțare socială va impune creșterea spațiului optim alocat fiecărui angajat – de 10 metri pă­trați, în acest moment, la cel puţin 15 mp. De asemenea, sistemele de ven­tilație din spațiile de lucru vor trebui să respecte standarde noi.

Consecințe: proprietarii spațiilor de birouri vechi, improprii pentru această nouă stare de fapt, vor fi nevoiți să investească în îmbunătățirea condițiilor sau vor lăsa locul celor care o fac. Piața spațiilor logistice este probabil segmentul imobiliar cel mai bine poziționat în noul context generat de criza COVID-19, pe fondul creșterii co­­merțului online. „Situația actuală impulsionează con­­siderabil comerțul online și are implicații directe în sectorul logistic. Ne așteptăm ca piața de spații in­­dustriale să fie vedeta din real estate în acest an”. Așadar, impactul crizei asupra cererii va fi diferit pe fiecare segment de piaţă.

În acest sens, segmentul care se adresează cumpărătorilor cu venituri reduse şi medii va fi cel mai afectat din cauza ratei ridicate a şomajului, ușor de estimat în industriile afectate de pandemie. Aceşti potenţiali cumpărători nu mai sunt eligibili nici măcar pentru creditele prin programul Prima casă, care reprezintă principalul instrument prin care aceștia ar putea să achiziţioneze o locuinţa. Tranzacţiile pe acest segment ar putea să înregistreze o scădere abruptă, cel puţin pe termen mediu.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *