Reglaje în imobiliare

La baza dezvoltării imobiliare, cu cicluri lungi de finanțare și amortizare și care se bazează pe îndatorarea pe termen mediu sau lung a persoanelor și firmelor a stat, în general, previzibilitatea și caracterul stabil al economiei, după cum afirmă arhitectul clujean Ștefan ȚigănașDezvoltarea imobiliară nu a ajuns însă la cote de maturitate în România nici înainte de pandemie, susţine acesta.

Decalajul între construcțiile private și infrastructura publică, inadecvarea contextuală a construcțiilor pentru a maximiza profitul și altele și-au arătat efectele. Cum o să fie de acum înainte? La fel? Extrem de improbabil, pentru că posibilitățile nu vor mai fi deloc aceleași. Cerințele nu vor mai fi aceleași, numai dacă nu am învățat mai nimic din această încercare.

Revenind de la opiniile cunoscutului arhitect, părerea mea este că în Cluj apartamentele mici vor scădea în vânzări (și în consecință și ca preț) şi vor fi la căutare cele mai mari + casele individuale. Emblema Clujului era până acum garsoniera mică la peste 1700 euro/mp. Ei bine, post-COVID, ansamblurile rezidenţiale cu apartamente mici şi scumpe şi-ar putea reconsidera ofertele, ca să reziste cumva anul acesta.

Pentru un novice ca mine, indicatorul preţurilor imobiliare este parcarea de la Dedeman: câtă vreme e plină şi materialele de construcţii nu se ieftinesc, nu vor scădea nici preţurile, chiar dacă imobiliarii nu vor mai vinde locuințe. Abia după ce materialele nu se vor mai lua la grămadă (cele de construcții și cele pentru finisaje) sau după, ci din magazine specializate abia atunci vor urma și corecţiile.

Bula se va prăbuși complet pe măsura ce venitul discreționar, adică banii din buzunarul populației, dispar – și nu prea mai are nimeni bani de avans. Apoi, n-ar fi exclus ca băncile, speriate de riscul de dare în plată (=rămas cu mai multe case pe cap), vor înăspri și mai dur condițiile de creditare. Rămași fără bani de avans, clienții nu vor mai avea acces nici la finanțare pentru case, așadar cererea va scădea .

Un rol l-ar de reglaj l-ar putea avea aici și mâna de lucru reîntoarsă temporar în România, din care o parte n-ar fi exclus să rămână până se repornesc economiile bogate. Modificări dramatice ar putea avea loc în zona finisajelor interioare, că tot sunt multe locuinţe aproape de predare. S-ar putea să avem parte şi în Cluj, precum în Braşov, de apartamente finisate, unele chiar cu bucătării mobilate, la aceiaşi bani.

Pentru că, în definitiv, luxul nu este definit de sumele cerute clientului pentru metrul pătrat de beton construit, ci de satisfacţia acestuia de a avea o casă la cheie. Dar acestea sunt idei pentru imobiliarii dispuşi să schimbe ceva, nu doar să ţină la preţ!

Nici viitorul nu mai e ce-a fost

Viitorul economiei este unul incert. Scoase din ritm după aceste 2, 3, sau cine mai știe câte luni de carantină, după pandemie și infodemie, multe afaceri vor avea serios de tras ca să-și regăsească ritmul. Și chiar dacă și-l vor regăsi, nici atunci nu se știe dacă va mai fi același.

Chiar în scenariul fericit de stăvilire a pandemiei după auto-izolare, nimeni nu știe cum și când vor reveni toate aspectele vieții noastre la „normal”. Cert este că această pauză forțată va provoca schimbări serioase. Fiecare sector al industriei va avea un ritm diferit. Se va schimba comportamentul consumatorilor, la fel și relațiile angajat – anagajator.

Nici până acum câteva luni nu puteam spune că avem o economie prea strălucită: era de fapt una orientată (prea) puternic spre consum, dar orişicât, treaba mergea. Una peste alta, Fitch a coborât ratingul României la „negativ”, iar Statul român va aloca sub 3% din PIB ca să resusciteze economia, după informaţiile de aici.

Totuși, există și semne bune: numărul contractelor de muncă sus­pen­date, adică al acelor angajaţi pe care companiile i-au tri­mis în şomaj tehnic, a scăzut cu aproape 130.000 de la vârful înregistrat pe 9 aprilie, ajungând la circa 902.000 în data de 16 aprilie, conform datelor furnizate de Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale (MMPS). Este prima creştere din martie şi până acum. Mari angajatori precum Dacia, Continen­tal şi Michelin au anunţat că vor relua par­ţial producţia, după ce fabricile lor au fost închise din cauza pandemiei de COVID-19.

Dacia a reluat chiar de azi, 21 aprilie, producția – pe bază de voluntariat, , urmând ca abia din data de 4 mai să reia activităţile ambelor sub-unități, respectiv Uzina Mecanică şi Şasiuri şi Uzina Vehicule. Printre măsurile „avute în vedere” de către Guvern, în sprijinul întreprinderilor și a PFA-urilor care și-au întrerupt activitatea, total sau parțial, este posibilă amânarea la plată a utilităților și a chiriei pentru imobilele în care întreprinderile își au sediul social sau sediile secundare.

Măsurile analizate, dar încă neimplementate de către Guvernul României, sunt: – acordarea de ajutor de stat pentru firme aflate în dificultate într-o serie de sectoare declarate prioritare în actuala conjunctură; – scutiri de impozite pentru noile angajări; – extinderea scutirii pentru profitul reinvestit; – eliminarea restricțiilor pentru angajarea zilierilor; – scutiri de la plata impozitelor pe clădiri. Mai multe despre viruşii economiei RO, aici.

Tranzacţii mult mai mici în aprilie

Anul trecut în România au apărut 32.000 de milionari în dolari, dublu față de anul 2018. Câți dintre ei s-au îmbogățit eludând normele penale, care lasă portițe legiuitorului pentru a scăpa clientela politică, e greu de cuantificat. Cert este că mulți s-au îmbogățit din imobiliare, pentru că de la un anumit nivel, e greu să-ți mai dublezi profiturile.

Asta cu toate că piața de investiții în imobiliare din România a scăzut, în 2019, cu peste 40% față de anul anterior, până la un volum total de sub 609 milioane de euro, după cum arată cifrele celui mai recent raport de piață realizat de Crosspoint Real Estate şi publicat de Profit.ro. Cea mai mare tranzacție semnată în 2019 fost vânzarea proiectului The Office din Cluj-Napoca, deținut de fondul de investiții sud-african NEPI Rockcastle, către Dragoș și Adrian Pavăl, pentru aproape 130 milioane euro.

Scăderea semnificativă a volumului se datorează parțial faptului că o serie de tranzacții majore inițiate la sfârșitul anului 2019 urmează să se finalizeze în prima jumătate a anului 2020.

Ei bine, dacă se aştepta ca revirimentul pieţei imobiliare să aibă loc în prima jumătate a lui 2020 va mai fi mult de aşteptat, din moment ce doar 21 de tranzacții au fost perfectate în ultimele două săptămâni la Cluj, în timp ce în perioada similară a anului trecut se consemnaseră peste 320. Adică de 15 ori mai puţine, după cum arată datele autorităților locale, culese de compania VERIDIO, ce realizează anual, în colaborare cu Primăria, Ghidul tranzacțiilor imobiliare din Cluj-Napoca.

Blocarea tranzacțiilor este principalul efect al pandemiei asupra pieței imobiliare, iar efectul asupra prețurilor nu este încă sesizabil, spune managerul companiei, Adrian Vascu, fost președinte al Asociației Evaluatorilor din România. Alte cifre au fost publicate recent şi de către Eurostat, care arată că în perioada cuprinsă între trimestrul IV din 2007 și trimestrul IV din 2019, prețul locuințelor a crescut în majoritatea statelor membre UE.

Excepție fac doar șase state membre unde aceste prețuri au scăzut, iar cele mai importante scăderi au fost înregistrate în Grecia (minus 35,6%) și în România (minus 26%).

Meanwhile in Cluj, e plin de Rockefelleri. Toți bogățeii marelui Oraş de pe Someşul Mic așteaptă să vadă sânge pe străzi ca să înceapă iar să cumpere, fiindcă așa au auzit ei undeva că atunci e de cumpărat, când scad toate. Dar ei mai așteaptă puțin, să scadă și mai mult. Poate să cumpere gratis chiar, sau hai cu 1 leu. Apar şi alte teorii: că bogații vor fi cei mai afectați, ba că săracii – depinde cine le emite. Simple presupuneri.

Farmec își pune în vânzare loţiunea igienizantă

Compania clujeană Farmec SA a reuşit să obţină în timp record autorizaţiile necesare şi să pună în vânzare, în condițiile lipsei acestor produse de pe piață, loţiunea igienizantă pentru mâini cu 70% alcool şi glicerină. Ministrul Sănătății Nelu Tătaru declarase încă de miercuri, la Cluj, că producătorul clujean a primit undă verde de la ministerul său, dar mai este nevoie de alte avizări:

Ministerul este de acord cu această cerere, rămâne ca la nivelul Ministerului Apărării Naționale care a preluat aceste avizări să le primească. Ține foarte mult de comisia de la MApN.

Compania Farmec SA Cluj anunțase, în urmă cu două săptămâni, că a urgentat începerea producţiei de dezinfectanţi, şi a trimis spre avizare produse pentru mâini şi suprafeţe. Până la primirea documentelor necesare, preciza că face eforturi pentru achiziţionarea de materie primă – era vorba atunci de alcool etilic, disponibil în cantităţi foarte mici în ţară, deși prețul crescuse de 6 ori față de cel cu care se vindea în urmă cu două luni. Iată comunicatul lor de vinerea trecută:

În contextul crizei cauzate de noul Coronavirus, compania Farmec a urgentat începerea producţiei unor dezinfectanţi pentru mâini şi suprafeţe. Până la declararea stării de urgenţă, astfel de teste se puteau efectua doar în laboratoare autorizate externe, iar durata lor era de circa 45 de zile.

Conform Regulamentului (UE) privind punerea la dispoziţie pe piaţă şi utilizarea produselor biocide, procesul de avizare a dezinfectanţilor noi impune efectuarea unor teste de eficienţă virucidă, fungicidă, bactericidă. Însă, conform Ordonanței militare nr. 4,  produsele care până acum se avizau de către Ministerul Sănătății, au intrat în atribuțiile MApN care, prin departamentele și Agențiile sale de specialitate, emite Avize temporare, valabile pe durata stării de urgență.

În cele din urmă produsul Loțiune Igienizantă pentru Mâini cu Alcool 70% și Glicerină a fost lansat pe piață în flacoane de 150 ml și se găsește sub codul 516 pe situl firmei clujene, la prețul de 16,24 lei. Soluția găsită de FARMEC SA este înlocuirea alcoolului etilic cu alcool izopropilic, numit și alcool tehnic. În componența loțiunii se mai găsește și glicerină – cu rol emolient și hidratant.

Deși produsul a fost postat de azi pe situl firmei, livrările în ţară se fac doar începând cu 27 aprilie, deci peste 2 săptămâni, iar cantitatea comandată de către o persoană fizică nu poate depăși 5 flacoane. În Cluj-Napoca loţiunea igienizantă cu alcool a fost livrată încă din cursul săptămânii recent încheiate la instituţii publice şi societăţi comerciale.

IMM Invest

Guvernul modifică și relansează programul IMM Invest, prin care va acorda întreprinderilor mici și mijlocii garanții de stat pentru credite destinate investițiilor sau asigurării capitalului de lucru. Odată cu publicarea în Monitorul Oficial a normelor de aplicare, programul va deveni, cică, un instrument prin care statul intenționează să susțină segmentul mediului de afaceri cel mai afectat de criza cauzată de epidemia de coronavirus, cel al IMM-urilor.

Ministrul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri Virgil Popescu a anunţat, marți, într-un mesaj publicat pe Facebook, că se gândeşte la un plan de măsuri pentru relansarea economiei ţării:

Ne gândim și la relansarea României. În momentul în care vom trece de acest vârf, vom veni cu al doilea val de măsuri care vor stimula economia.

La asta lucrăm, avem grupul interministerial de lucru, discutăm și la nivelul președinției, și cu mediul de afaceri. Vor fi măsuri fiscale, de infuzie de capital, vor fi măsuri de granturi, nu neapărat de credite, vor fi măsuri combinate.

Ok lucrați, dar așteptam acum, în ultimul ceas, un program de tipul SPITAL Invest. Asaltul ultraliberalilor globalişti asupra sistemului sanitar, în primul rând prin desfiinţarea spitalelor, privatizarea lor, ca şi desfiinţarea institutelor de cercetări, îşi arată dimensiunea criminală în această criză majoră.

Cei care au condus asemenea acţiuni pe scară largă în România, începând cu cele două mandate ale lui Traian Băsescu şi continuând cu primul mandat al lui Klaus Iohannis, nu vor să-şi mai amintească nimic: nici usturoi n-au mâncat, nici gura nu le miroase. Tot ei sunt cei mai vocali pe ecrane, extrem de critici şi de obraznici – cu tupeu cât cuprinde. Vă mai amintiţi ce spunea „marele agresor” Traian Băsescu în 2010?

Să nu mai facem o dramă din faptul că ne pleacă medicii din ţară. În momentul de faţă, statul român nu poate să îşi plătească medicii, profesorii, cum ar merita să-i plătească. Dar nu poate să-i plătească, asta este realitatea.

Avem lucruri de făcut. Sunt cel puţin 200 de spitale care trebuie închise (25.11.2010). Și Guvernul condus de Emil Boc a închis, în 2011, 67 de spitale. Astăzi ştim de ce guvernările Băsescu-Udrea-Boc nu aveau bani să plătească în 2010 doctorii şi profesorii, jafurile de la ANRP şi, în general, din bugetul statului sunt cunoscute de toată lumea, mai puţin de către DNA.

Imobiliarele în stand-by

În ultima vreme apar pe siturile locale de ştiri previziuni fals optimiste legate de „evoluţia” pieței imobiliare în ce a mai rămas din 2020. Haideți să fim realiști: este evident încă de pe acum că acesta va fi un an greu în toate domeniile, inclusiv în imobiliare. Deocamdată suntem într-o fază de acalmie, ca să nu spunem de confuzie, dar este clar ce va urma.

Nimeni nu se poate hazarda să spună acum că va urma o revenire vertiginoasă în imobiliare, imediat ce pandemia va lua sfârșit. Pentru că nimeni nu știe când și cum se va sfârși totul, sub ce auspicii. Nu cred să fie cineva dispus la vreo achiziție majoră în următoarele 12 luni. Astfel că, în cel mult șase luni, vânzările imobilelor vor scădea dramatic și prețurile reale de vânzare se vor reduce cu cel puțin 30% în toamnă. Că vor ține de preț cei care nu sunt interesați (nevoiți) să vândă are doar o relevanță statistică, de moment. Se pare că oamenii încep să înțeleagă că trebuie să se ferească de locurile aglomerate, iar proprietarii au înțeles şi ei că în această perioadă nu vor mai găsi cumpărători, mai ales la marile ansambluri rezidenţiale.

Ce vor scădea în primul rând vor fi terenurile – în mai puţin de 3 luni vom observa involuții spectaculoase. Betoanele vin și ele la rând peste maxim 6 luni, după ce vor scădea prețurile tuturor materialelor de construcții (sticla, aluminiul şi fierul-beton s-au ieftinit deja) din lipsă de clienţi. În lanțurile de aprovizionare au apărut deja situații critice. Multe companii au interzis deplasările „neesențiale”, unele interzicând TOATE contactele internaționale. În timp ce companiile de turism au fost lovite direct, companiile B2B care depind de întâlniri în persoană pentru a gestiona vânzările și pentru a dezvolta afacerile au fost și ele afectate.

Multe firme vor intra în faliment pentru ca nu vor avea suficiente încasări. Mii de contracte vor rămâne în stand-by, asta în cel mai bun caz, dacă nu se vor anula. Majoritatea asociațiilor și fundațiilor nu vor mai beneficia de fonduri pentru continuarea activităților și cel mai probabil își vor întrerupe activitatea. Oamenii își vor schimba obiceiurile de consum, iar produsele de calitate se vor scumpi. Și antreprenorii români vor avea probleme majore.

Firmele care importă produse din Italia au început să folosească depozite tampon în care țin marfa în carantină o perioadă de timp. Firmele care organizează evenimente, nunți, târguri și expoziții își vor opri în curând activitatea pe termen nedeterminat. Vor apărea probleme tot mai mari cu plata salariilor și în scurt timp va fi trimis un nou lot de angajați în șomaj. Deja avem aproape un milion de contracte de muncă suspendate și peste 250.000 întrerupte, în curând vor fi multe alte sute de mi de șomeri și zeci de mii de business-uri care vor tuși din greu, după aceasta epidemie.

Poate că în 2 luni vârful ei va trece, și la noi, dar pericolul nu va dispărea – ne vom aștepta oricând la valul doi. Încasările statului vor fi diminuate semnificativ. Acum guvernul are un motiv serios de a nu mai mări pensiile în septembrie 2020, după cum era programat. Va fi un an greu în care, ca de obicei, nu vor supraviețui cei mai puternici sau cei mai inteligenți – ci cei mai ușor adaptabili, cameleonii.

Să notăm şi câteva opinii ale experţilor în piața imobiliară: Radu Zilișteanu a declarat pentru RFI.ro că, în opinia sa, cel mai probabil, prețurile locuințelor vor rămâne la nivelul actual sau vor scădea. Expertul explică și cum ar putea fi afectată piața imobiliară de răspândirea corona-virusului la nivel global și, implicit, în România:

Dacă mediul economic va deveni mai puțin prietenos, și piața imobiliară va avea de suferit. Ca în orice criză, va exista o frânare a intențiilor de achiziție a bunurilor imobiliare. Asta ar putea să conducă la scăderi de prețuri, însă evoluțiile (sic!) sunt departe de a se fi terminat, așa că nu ne putem hazarda în a face aprecieri.